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【原薇谈钱】旧房翻新怎么赚钱?聊聊选房源,筹措资金,装修与利润空间

时间: 2020-2-28 15:33| 评论:   发表评论 分享到微信

摘要: 旧房翻新怎么赚钱?从选房源,筹措资金,到装修与利润空间;嘉宾告诉你现实与TV show不同!

很多人都看过HGTV都一档节目“flip or flop”,其中的主人公做旧房翻新,既有趣又赚钱。事实情况到底如何?嘉宾用第一手经验帮你详细解答。

访谈笔记提要:
1. 什么是REO (银行房),foreclosure (法拍房), short sale(短售房)?有什么区别?
● short sale,短售房,是说当房产价值低于贷款额的情况下卖房子(房子本身资不抵债)。必须贷款方认可后,房产才能出售
● foreclosure (法拍房),有几种:
○ 最常见的是bank foreclosure,就是贷款人不付贷款,一段时间后银行有权拍卖房产
○ 还有一种是tax foreclosure,就是房主欠county的property tax,county有权拍卖房产
○ 其他的还有HOA, mechanical lien foreclosure等等,比较少。
● REO (银行房),Real Estate Owned (by bank)。银行收回的在拍卖会上没有卖掉的房子。
● 所以按照发生的先后顺序,先是short sale,然后foreclosure,最后是REO

2. 怎么找到这些房源?
● 大体可以分两类,on market和 off market
● On market
○ MLS
○ For sale by owner
● Off market
○ 拍卖(Auction)
○ Networking:周围的朋友,同事;经纪人有没上市的房源
○ Wholesaler:有人找到off market的房源,转手给其他的investors

3. 怎么拿下这些房源呢(现金、HELOC,private lender,hard money贷款、贷款利率等等信息)
● 价格便宜的房子多数状况都不是太好,很有可能没法从银行做conventional贷款。另外很多时候需要很快close,贷款时间太长没有竞争力
● 现金 - 自己或者合伙人,对多数人来说资金池是有限的
● HELOC(房屋净值信用贷款),灵活,利息低,资金池有限
● Private lender:有大量可用现金的投资人,6-10%年利率,房产作为抵押物,资金池大
● Hard Money Lender: 专业的投资机构,10-14%年利率,1 - 2 points以及其他费用,房产作为抵押物,资金池可以视为无限

4. 因为这些房子会有些自己的问题,所以就需要找contractor 翻新。如何找到好的contractor?
● 朋友推荐的用过并满意的
● 一些点评网站上口碑好的 - Angies list, google,home adviser等等
● 调查一下contractor的执照、保险信息
● 货比三家
● 质量、工期、价格,三选二,基本不存在物美价廉又能按时完成的contractor

5.  和contractor共事的时候有什么需要注意的?
● 自己事先要对项目计划好,减少后期的变动。变动往往会增加预算,延长工期
● 合同要清楚,包括工作内容,价格是否包括材料,工期,逾期处理等等
● 不要先付钱,或者尽量少付。前期需要买入大量材料的项目可以直接向商家付款
● 遇到问题及时和contractor沟通。对原合同修改的东西要白字黑字写下来,避免分歧

6. 大概每个工期都有多长?
● 工期有长有短,短的几周(油漆、地板、水龙头),长的一年多。
● 还要考虑开工之前筹划的时间,修好上市之后等待的时间,从买房到资金回笼平均4到6个月

 7.利润空间怎么样?
● 有的很赚,当然也有赔钱的。平均10-20%之间
● 风险主要有几点
○ 项目本身没有预计到的问题,比如oil tank泄漏,开墙之后发现房子结构有问题
○ Contract的变数,比如不能如期完工
○ 市场的波动,比如2018年下半年的市场下行

8. 新手听了本期节目之后跃跃欲试,应该从哪开始呢?有什么建议吗?
● flip房子赚钱还是有一定风险的,经验非常重要,可以降低风险。
● 可以跟有经验的人学习。比如作为合伙人一起做,和有经验的人学习进步会很快,也避免了自己摸索的过程中出大问题,少走弯路
● 从容易的project开始做,像换地板,刷油漆的项目。积累经验后再做更复杂的项目。

9. 嘉宾做旧房翻新以及投资房地产市场的心得体会:

● 房地产是一个很好的创造和积累财富的渠道。个人认为低价买入和长期持有是房地产的精髓
● 旧房翻新在我看来是一门生意,一门有风险,同时也是可以很赚钱的生意,赚得钱很大一部分会重新投入长期持有
● 我们现在自己做很多marketing,拿off market的房子,根据具体情况会决定是留作长期持有还是短期出手获利,长短线兼顾
● 每个人的投资目的,自身条件等因素都不太一样,需要根据自己的情况选择适合的投资

本节目由Youtube频道“跟我一起来谈钱”授权转载,节目言论与本台无关。
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